หลายคนดีใจที่ตกลงราคาขายที่ดินได้สูงตามเป้า แต่กลับต้องมาช็อกหน้ามืดที่สำนักงานที่ดิน เพราะลืมคำนวณ "ภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน" ซึ่งบางครั้งอาจพุ่งสูงถึงหลักแสนบาท หากคุณไม่อยากให้กำไรหดหายไปกับค่าธรรมเนียมที่ไม่ได้วางแผนไว้ นี่คือ 4 ค่าใช้จ่ายหลักที่คุณต้องนำมาคำนวณเป็นต้นทุนก่อนตั้งราคาขายเสมอครับ
-
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2%) ค่าธรรมเนียมพื้นฐานที่สุด คิดเป็น 2% ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง) โดยปกติตามธรรมเนียมปฏิบัติในตลาด ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) แต่คุณสามารถตกลงเงื่อนไขนี้ล่วงหน้าได้ตั้งแต่ตอนลงประกาศว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ เพื่อใช้เป็นกลยุทธ์ในการดึงดูดผู้ซื้อ
-
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย การขายที่ดินถือเป็นการสร้างรายได้ ภาครัฐจึงต้องเก็บภาษีส่วนนี้ โดยคำนวณจาก ราคาประเมิน หักลบด้วยค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองโฉนด ยิ่งถือครองที่ดินมานาน (สูงสุดนับที่ 10 ปี) ฐานภาษีที่จะนำไปคำนวณก็จะยิ่งลดลง หากเป็นที่ดินมรดกหรือได้รับมาโดยเสน่หา จะได้รับสิทธิหักค่าใช้จ่ายเหมาได้สูงถึง 50% ทำให้ประหยัดภาษีไปได้มาก
-
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ภาษีตัวนี้มักจะเป็นตัวการหลักที่ทำให้ผู้ขายเจ็บตัวที่สุด คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (ยึดตามราคาที่สูงกว่า) ภาษีนี้จะถูกเรียกเก็บเฉพาะกรณีที่คุณขายที่ดินหลังจากถือครองมา ไม่ถึง 5 ปี (นับจากวันที่สลักหลังโฉนด) เนื่องจากรัฐมองว่าการถือครองระยะสั้นเป็นการซื้อมาขายไปเพื่อเก็งกำไรทางธุรกิจ
-
ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) หากที่ดินของคุณรอดพ้นจากภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองเกิน 5 ปีบริบูรณ์ หรือได้รับมรดก) คุณก็จะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์แทน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (ยึดตามราคาที่สูงกว่า) ข้อควรจำคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จะเรียกเก็บเพียงแค่อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น คุณไม่ต้องจ่ายซ้ำซ้อนกัน
การรู้ต้นทุนภาษีเหล่านี้ล่วงหน้า จะช่วยให้คุณตั้งราคาขายที่ดินบนแพลตฟอร์มได้อย่างแม่นยำ และมีพื้นที่สำหรับเผื่อส่วนลดให้ผู้ซื้อโดยที่ตัวคุณเองยังคงได้รับกำไรสุทธิตามเป้าหมายอย่างครบถ้วน