คู่มืออ่าน "สีผังเมือง" ฉบับมือใหม่: ซื้อที่ดินสร้างบ้านหรือลงทุนต้องรู้!

หลายคนเวลาไปดูที่ดินมักจะพิจารณาแค่ทำเลและราคา แต่ลืมเช็กสิ่งสำคัญที่สุดอย่าง "สีผังเมือง" (Zoning) ซึ่งเปรียบเสมือนกติกาที่ภาครัฐกำหนดไว้ว่าที่ดินแปลงนั้นสามารถสร้างอะไรได้บ้าง หรือถูกข้อห้ามอะไร หากคุณซื้อที่ดินมาหวังจะทำโกดังสินค้า แต่ที่ดินแปลงนั้นดันอยู่ในเขตสีเขียวอนุรักษ์ ความฝันที่จะทำธุรกิจก็อาจจะพังทลายแถมเสียเงินฟรีครับ

เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสและทำผิดกฎหมาย นี่คือสรุปสีผังเมืองหลักๆ ที่นักลงทุนและคนที่กำลังหาซื้อที่ดินทุกคนต้องรู้ครับ

1. กลุ่มที่อยู่อาศัย (สีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาล) กลุ่มนี้เป็นพื้นที่สำหรับสร้างที่พักอาศัยเป็นหลัก แบ่งตามความหนาแน่นของการอยู่อาศัย:

สีเหลือง (ย.1 - ย.3): ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เหมาะสำหรับสร้างบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศขนาดเล็ก บรรยากาศรอบๆ มักจะสงบ ไม่วุ่นวาย

สีส้ม (ย.4 - ย.6): ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สามารถสร้างอาคารที่ใหญ่ขึ้นมาได้ เช่น คอนโด Low-rise อพาร์ตเมนต์ หรือหมู่บ้านจัดสรรขนาดกลาง

สีน้ำตาล (ย.7 - ย.10): ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มักอยู่ใจกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟ้า สามารถสร้างคอนโดตึกสูง (High-rise) และโครงการขนาดใหญ่ได้ มูลค่าที่ดินกลุ่มนี้จึงสูงมาก

2. กลุ่มพาณิชยกรรม (สีแดง) สีแดง (พ.1 - พ.5): นี่คือทำเลทองสำหรับการค้าขายและทำธุรกิจ! อนุญาตให้สร้างห้างสรรพสินค้า ตึกแถว อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ หรือโรงแรมได้ ยิ่งรหัสตัวเลขสูง ยิ่งสามารถก่อสร้างอาคารที่มีขนาดใหญ่และสูงได้มาก ที่ดินสีแดงจึงมักมีราคาแพงและเป็นที่หมายปองของนักลงทุน

3. กลุ่มอุตสาหกรรม (สีม่วง) สีม่วง (อ.1 - อ.2): พื้นที่สำหรับสร้างโรงงานอุตสาหกรรม โกดังสินค้า หรือศูนย์กระจายสินค้า

สีขาวทแยงม่วง (อ.3): อุตสาหกรรมที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชน หากคุณต้องการลงประกาศขายที่ดินให้เจ้าของกิจการทำโรงงาน ต้องชูจุดเด่นเรื่องสีผังเมืองกลุ่มนี้ให้ชัดเจน เพราะผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูงมาก

4. กลุ่มชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) สีเขียว (ก.1 - ก.3): พื้นที่สำหรับทำเกษตรกรรมเป็นหลัก สามารถสร้างบ้านพักอาศัยได้ประปราย แต่ไม่อนุญาตให้สร้างตึกสูง อาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ หรือหมู่บ้านจัดสรร (เว้นแต่เป็นอาคารที่เกี่ยวข้องกับการเกษตร)

สีขาวทแยงเขียว (ก.4): ที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มักเป็นพื้นที่รับน้ำหรือฟลัดเวย์ (Floodway) ห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่เด็ดขาดเพื่อป้องกันน้ำท่วมเมือง ต้องระวังให้ดีหากเห็นประกาศขายที่ดินทำเลดีแต่ราคาถูกผิดปกติ อาจจะตกอยู่ในผังเมืองสีนี้ครับ

ก่อนตัดสินใจวางเงินมัดจำซื้อที่ดินทุกครั้ง อย่าลืมนำเลขโฉนดไปเช็กสีผังเมืองกับกรมโยธาธิการและผังเมืองให้แน่ใจ สำหรับผู้ที่ใช้งานเว็บไซต์ Thai Asangha เรามีตัวกรองค้นหาที่ดินแบบเจาะจง "ประเภทสีผังเมือง" ไว้ให้ใช้งานแล้ว ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนสามารถค้นหาที่ดินเพื่อสร้างโครงการได้ตรงเป้า และช่วยให้เจ้าของที่ดินขายออกได้รวดเร็วขึ้นครับ